PERMIT A
113中都建字第02106號
- 基地範圍
- 38、39地號
- 基地面積
- 約365.33坪
- 建築規模
- 地上9層／地下2層
- 住宅戶數
- 約48戶
- 停車位數
- 約48席
- 總樓地板
- 約1,415.16坪
TAICHUNG 14TH DISTRICT · LARGE-SCALE DEVELOPMENT ASSET
北屯十四期敦和段
658.28坪住宅開發基地
三筆完整合併出售｜雙建照已核發｜原規劃約90戶、92席車位｜另具約214坪後續整合機會。
建商開發法人置產家族資產配置合作開發評估
658.28坪現有完整基地
雙建照已核發
約90戶原核准規劃
92席原核准車位
EXECUTIVE SUMMARY
先看四件事，就知道這塊地為什麼值得進一步評估
不是只比較每坪價格，而是同時看基地完整度、既有開發基礎、出售動機，以及後續整合的選擇權。
01
658.28坪完整基地
三筆合併出售，已具獨立住宅開發規模，降低重新整合多筆土地的不確定性。
02
雙建照已核發
既有集合住宅建照可作為承接、變更設計或重新規劃的快速評估基礎。
03
出售意願明確
地主原已規劃自行開發，目前確定不再自行推案，具實質交易討論基礎。
04
另具214坪整合機會
若相鄰土地後續整合完成，基地規模可望進入約872坪級距，提升整體規劃彈性。
本案真正稀缺的，不只是658坪土地，而是「完整、可開發、可整合」三件事同時存在。
LOCATION & GROWTH
十四期敦和段｜從重劃題材走向實際生活圈
基地位於十四期住宅開發街廓，連結洲際生活圈與崇德成熟機能；住宅聚落、商業與重大公共建設持續落地，土地價值的判斷已不只是「未來想像」。
漢神洲際2026年4月10日正式開幕，大型商業機能已進入營運階段。
洲際棒球場既有大型運動與活動節點，持續帶動區域能見度與人流。
台中巨蛋市府工程資料顯示115年8月實際進度18.75%，預計119年10月30日完工。
品牌住宅聚落正心估價115年7月資料顯示，敦和、仁平等街廓已有多個品牌住宅案布局。
資料來源：臺中洲際棒球場官方公告、臺中市政府工程進度查詢、正心不動產估價師115年7月第柒版十四期成交地圖。
實景空拍｜基地與周邊街廓關係。實際位置、界址仍以正式地籍及現場為準。
LAND ASSEMBLY
三筆土地合併出售｜合計658.28坪
敦和段38、39、59地號共3筆。正式交易仍應以最新謄本、複丈鑑界、都市計畫與權利文件為準。
地籍圖謄本｜界址與尺寸仍以複丈鑑界為準。
| 地號 | 面積 |
|---|---|
| 敦和段38地號 | 約263.49坪 |
| 敦和段39地號 | 約101.83坪 |
| 敦和段59地號 | 約292.95坪 |
| 合計 | 約658.28坪 |
住1-1第一之一種住宅區
50%建蔽率
140%法定容積率
3筆完整合併出售
住1-1分區資訊依正心估價115年7月第柒版及既有資料整理；實際容積、容積獎勵、使用項目與建築限制仍以主管機關最新規定為準。
PERMITTED DEVELOPMENT BASE
雙建照已核發｜不是從零開始的素地
既有建照能讓買方更快進入戶數、車位、總樓地板、工程與產品定位的內部評估；是否承接、變更或重新規劃，仍由買方依品牌策略決定。
PERMIT B
114中都建字第00249號
- 基地範圍
- 59地號
- 基地面積
- 約292.95坪
- 建築規模
- 地上8層／地下2層
- 住宅戶數
- 約42戶
- 停車位數
- 約44席
- 總樓地板
- 約1,248.94坪
約90戶兩照合計戶數
92席兩照合計車位
約2,664坪兩照總樓地板約數
3路徑承接／變更／重規劃
重要：建照承接、起造人變更、設計權、圖說使用、工程狀態、契約關係與相關費用，應列入正式盡職調查。
INTEGRATION UPSIDE
658坪可以成案，872坪是第二層選擇權
現有658.28坪已具獨立開發基礎；若相鄰約214坪後續整合完成，增加的不只是坪數，而是基地門面、地下室效率、車道配置、棟距景觀與產品規劃的彈性。
CURRENT
現況｜658.28坪
三筆完整合併出售、雙建照已核發，可獨立進入住宅開發評估。
POTENTIAL
整合後｜約872坪級
若整合完成，可再檢討更完整的門面、停車、景觀、公設與品牌型產品。
整合真正增加的，往往不是214坪本身，而是整體基地的「可規劃性」。
AI生成示意圖｜僅供整合與規劃概念溝通。相鄰約214坪不屬本次基本出售標的，亦不保證可完成整合；實際界址、道路、尺度與整合結果以正式資料及地主協議為準。
AI生成示意圖｜圖中建築、地標位置、道路比例與景觀並非實景重現，僅供區域發展概念溝通。
ASSET STRATEGY
不只是一塊土地，而是多種資產策略的起點
不同資金屬性，可以用不同方式看待這塊基地。既有建照提供開發基礎，完整土地則保留持有、合作與整合的後手。
01
建商｜直接開發
承接既有建照、變更設計或重新定位產品，加速進入投資決策。
02
法人｜長期置產
持有十四期大型完整基地，保留區域成熟後的資產配置與處分彈性。
03
家族資產｜持有整合
以土地型資產作長期配置，保留鄰地整合與合作開發選項。
04
企業主｜合作活化
可評估與品牌建商或專業團隊合作，降低自行開發的執行負擔。
FUTURE ASSET ACTIVATION
大型完整基地，保留未來品牌合作與招商彈性
這不是「買了就保證有人承租」的收租產品；但若未來依都市計畫、土地使用分區、建築法規及主管機關許可重新規劃，完整基地確實提供更多資產活化選項。
HEALTH & WELLNESS
健康與生活服務
可依適法用途評估健康管理、運動健身、生活服務等品牌型使用。
BRAND EXPERIENCE
品牌展示與接待
完整基地與門面條件，具企業接待、品牌展示或複合式空間的評估想像。
RESIDENTIAL OPERATIONS
住宅型長期持有
可依規劃評估高品質長租住宅、服務式住宅或法人整體使用模式。
JOINT DEVELOPMENT
合作開發
地主型、法人型或家族資產買方，可評估引入品牌建商或專業開發團隊。
以上均為概念性資產策略，並非特定用途之許可承諾。任何營業項目、租賃模式或開發方案，均須依住1-1分區、建築法規及主管機關核准內容確認。
MARKET REFERENCE
十四期住宅市場已建立價格帶｜數據只用來做決策參考
市場數據放在基地價值之後，而不是拿單一平均價直接推導土地價值。真正的投資模型仍應回到產品、可售坪數、工程成本、融資與去化速度。
68.25萬樂居：一年成交價／坪
68.49萬樂居：新案成交價／坪
57案銷售中新建案
327戶／年一年成交量
樂居數據擷取日：2026/8/4。為避免造成「即時行情」誤解，本頁不以開啟時間自動代表資料日期；正式決策前應重新查核最新公開市場數據。
正心估價｜115年7月第柒版｜敦和段、仁平段建案行情。
正心估價｜115年7月第柒版｜敦和段土地成交參考。
SENSITIVITY CHECK
初步投資敏感度｜先看價格對利潤的影響
以下沿用本案既有試算假設，只作「方向性敏感度」判斷；正式投資評估必須由買方重建工程成本、可售面積、融資、稅費與去化假設。
| 住宅成交假設 | 土地73萬／坪情境 | 土地78萬／坪情境 |
|---|---|---|
| 66萬元／坪 | 約2.27億／16.6% | 約1.94億／14.2% |
| 68萬元／坪 | 約2.62億／18.7% | 約2.29億／16.4% |
| 72萬元／坪 | 約3.31億／22.5% | 約2.98億／20.3% |
重點不是哪一個數字「一定成立」，而是土地價格每往上移動，買方就越依賴產品售價、可售坪數與成本控制。
本區非估價報告、投資保證或獲利承諾；試算結果會因設計、法規、工料、融資、稅務、工期與銷售條件不同而顯著改變。
CURRENT SITE
基地現況與周邊街廓｜用實景判讀，而不是只看平面資料
現場能直接看到臨路條件、周邊建築量體、新案施工與街廓成熟度。正式評估建議安排現勘，並同步核對建照、地籍與道路資料。
BUYER FIT & DUE DILIGENCE
適合什麼買方？下一步怎麼評估？
這案不是現成收租產品，核心是土地、開發基礎與整合選擇權。適合願意做中長期資產判斷的建商、法人與高資產買方。
建商
完整基地＋雙建照＋可快速重建投資模型。
法人
精華住宅區大型土地＋長期資產配置選項。
家族資產
土地型資產＋後續整合與合作開發彈性。
企業主
合作開發＋未來資產活化與品牌使用想像。
完整資料分階段提供
完整謄本、建照圖說、面積表、規劃資料與交易條件，依買方身分、購地能力與評估進度提供。
初步聯繫與買方背景確認
確認購地能力與資料使用原則
提供案件摘要與初步條件
提供建照、圖說與面積資料
安排基地現勘與建照說明
書面意向與交易條件協商